二月房地产政策 | 持续推进房地产行业向新发展模式转换、不断完善房地产长效机制
作者：世联评估 | 首发：瑞联资信平台微信公众号
■ 二月持续推进房地产行业向新发展模式转换、不断完善房地产长效机制
2023年2月，市场焦点事件与行业重磅政策发布都十分引人注目。在市场方面，春节后愈演愈烈的“提前还贷”事件进一步引发热议，对此央行与银保监会于2月20日召开部分商业银行座谈会，要求“商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作”。
同时，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求“商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例”。“提前还贷”潮的发生一定程度反映了购房消费群体对于未来可支配收入增长的悲观预期以及未来市场预期的不确定性。
在行业政策与中央定调方面，2月15日，《求是》杂志发布了总书记在去年中央经济工作会议上的重要讲话《当前经济工作的几个重大问题》，针对房地产领域，总书记提出：
“防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”
坚持“房住不炒”、抓紧研究中长期治本之路、推动房地产业向新发展模式平稳过渡，将是实现我国房地产行业保持平稳健康发展的重要途径，尤其是要回归对市场的理性研判和对供需结构变化的深度分析。而从2月中央层面其它涉及房地产领域的会议基调来看，当下防范系统性风险、做好保交楼工作、化解房企与行业持续下行危机仍是短期的重要任务。
除此之外，2月份中央层面释放了推进房地产行业向新发展模式转换的两项重磅政策，即不动产私募投资基金试点启动、金融17条支持住房租赁市场发展。同时，媒体方面披露了去年末施行的集中供地优化政策，该政策是对房地产长效机制的持续完善。
持续向新发展模式转换①：不动产私募投资基金试点启动
2月20日，证监会发布信息启动不动产私募投资基金试点工作，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房和基础设施项目等，以更好地支持盘活不动产，促进不动产市场平稳健康发展。
持续向新发展模式转换②：金融17条支持住房租赁市场发展
2月24日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知，就金融支持住房租赁市场发展提出17条意见。推进租购并举、大力发展住房租赁，是完善房地产长效机制、促进房地产行业向新发展模式转换的重要构成。实际上，去年初央行便先后联同银保监会和住建部发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励金融机构加大对于保障性租赁住房的支持。本次征求意见稿的发出，则进一步将金融支持扩大至整个住房租赁市场。
房地产长效机制持续完善：集中供地政策进一步优化
2月初，媒体开始广泛报道一份去年12月自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（自然资办函〔2022〕2728号），该政策是对2021年提出的“集中供地”政策的进一步优化。本次政策突出两个重要方面，其一是强调要坚持“以人定房、以房定地”的原则，因城施策安排计划总量；其二是建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足时间研判。
■ 地方整体仍保持宽松，但政策力度仍旧有限，且多为对前期政策措施的落实与延期
2月份各地房地产调控政策仍保持宽松态势，放松力度有限，需求端仍主要围绕公积金政策的优化、倾向于支持多孩家庭与人才购房群体、降低贷款利率、优化限购与限售条件、给予政策补贴等；供给端仍以加快去库存（如货币化、房票安置；鼓励国央企批量购房用于保障性租赁住房）、减轻房企负担、加大房企金融支持、推进保交楼工作为主。
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